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住宅出售拟按套内面积计价 专家:保障业主知情
更新时间:2019-02-28

  房屋定价有猫腻

  北京大学法学院教养

  记者:未来这一规定履行后,还存在公摊面积吗?类似公共设施电梯和楼道等的费用计价问题怎么解决?

  电梯楼道须要维护

  北京市住建委破法专家组成员、北京市律师协会物业管理委员会副主任  孟宪生

  《法制日报》记者  万 静

  王锡锌:假如以套内面积计价模式正式实行,它将更有利于监管部分对房价的监视治理,让房屋定价变得更加透明公正。目前房屋交易通常都采取按建筑面积计价,其中不可躲避的就是公摊面积的价格监管问题。而公摊面积是房地产市场最不透明的一项指标。由于除了开发商,购房者很难拿到有详细公摊情形的测绘数据,这导致公摊面积存在很多猫腻,比如重复公摊、反复收钱等。

  记者:对于我国大部分省市来说,目前购买的商品房面积个别都采用建筑面积计算房屋总价。按照人们通常的理解,建筑面积包括房屋套内面积和公共面积之和。套内面积争议不大;公共面积可能包括楼梯、走廊、停车场、天井等。近年来,因为公摊率过高等因素引发的交易纠纷频频产生。

  王锡锌

  孟宪生:实际中,公摊面积计入房价的规矩非常混乱,购房者基础弄不明白。同一栋楼两梯两户的公摊,要比一梯两户的大;点式楼和板式楼的公摊也是不一样的;屋子大,公摊就多点;房子小,公摊就会少点;只有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户,其公摊面积也是不一样的。公共设施、走廊越多公摊就越大;楼梯高度越高公摊越大。当然公摊也不是越小越好,太小的公摊象征着社区的舒畅性降落。

  记者:按套内面积计价已在业界引起一片叫好声。因为它让房屋交易真正变得“可盘算、可监督”。

  公摊系数缺标准

  对话人

  近日,住房和城乡建设部对外公布了38项住房和城乡建设范围全文逼迫性工程建设规范公开征求意见的告知。其中《住宅名目规范(征求意见稿)》提出“住宅建筑应以套内利用面积进行交易”引发关注。

  记者:公摊面积乱象的出现诚然与不透明、不公开的按建筑面积计价的模式有关,然而否更多是因为立法不完善、对开发商监管不到位?

  应当详细情况具体对待,凡是没有正式签约的,包含内部认筹的、签订了内部认购协议的,都不能看成是“实现交易行动”,都能够实用按套内面积计价模式。前提条件是住建部的上述标准看法正式生效,房产交易行为在正式网签之前。只有是还不签勘误式的网签合同,都应该按套内面积销售。按套内面积计价影响最大的是期房销售,对现房跟二手房,购房者更容易计价。

  记者:如果实施按套内面积计价模式,那么对事实中以前交易过的和正在进行的房产交易会产生什么样的影响?会有溯及力吗?

  上海市建纬(郑州)律师事务所        李贵修

  王锡锌:住建部上述尺度也要器重如何落地生根。新规实施后对屋宇交易跟后续其余环节可能产生的连带影响,也该有配套的履行细则。比喻,按套内面积算,对业主缴纳物业费、取暖费,乃至日后可能征收的房产税等,都可能带来长远性利好,但这并不象征着小区公共区域的维护费用就可以罢黜。这部门用度到底该如何由业主分担,是折合到套内面积统一征收,还是另设标准仍需妥善处理。

  刘俊海:实施按套内面积计价后,房屋单价将会相应提升。在这个过程中,如何防止开发商隐性抬价,值得政府相干部门关注。

  记者:有业内人士提到,作为国内房地产交易和收费重要依据的“公摊系数”这个术语,至今都没在现行国家标准中浮现过。没有对于公摊系数高下限的明白规定,开发商可将公摊面积“任性”做大。

  李贵修:住建部的住房项目规范从法律效力上看,只是技能规范。征求意见稿划定住宅项目建设、适用和保护必须按照本规范。由此可见,这一规范难以约束开发商,也不会对商品房销售计价模式产生强迫性束缚力。

  计价公然透明保障业主知情权
  住宅出售拟按套内面积计价专家以为

  共有产权对价支付

  由上述法律规定可以看出,共有建筑的产权人为业主而不是开发商。根据民法公平准则,业主既然得到了共有建筑部门的产权,就一定要支付相应答价,即使按套内建筑面积计价,公摊面积(共有建筑面积)的价值也应在单价中体现。

  李贵修:政府部分要对公摊面积乱象高度重视,出台法规规章对公摊面积的领域、测算措施、公示办法、惩办对策等进行详细约定。政府监督还要加强对公摊遵法行为的监管和惩处力度。为了能让监管落实到位,还可以强化社会监督,请求开发商对公摊面积的计算方法进行公开,保障业主的知情权。

  刘俊海:住建部拟出台的这个规范见解,是不溯及力的,就是说以前已经交易完的房地产按照当时的计价模式就行了,不会有差价补充等。当初需要留心的是正在进行的房地产交易举动。

  李贵修:物权法第七十条规定了业主的建筑物分辨所有权,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和奇特管理的权利。第七十二条规定了业主对共有部分的权力,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得放弃权利不实行义务。《商品房销售管理办法》第十八条规定,商品房建筑面积由套内建筑面积和摊派的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独破产权,摊派的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承当任务。

  记者:那么,是否可以懂得为,要从轨制上堵住这一漏洞,或者可从按套内面积计价开始。

  记者:目前北京大部分新建住宅交易标有两套价格,一套修筑面积价格、一套套内面积价格。而建筑面积价格会比套内面积价格低,以建造面积计价会让购房者认为房价比较低,产生价格幻觉。

  带着这些社会民众关注的焦点问题,《法制日报》记者与相关的法律专家进行了对话。

  公摊面积计价是开发商、物业公司乐见的结果,因为物业收费、供暖收费都是按照建筑面积收的。公摊越多,费用越多。

  大力推广按套内建筑面积计价的单价模式,避免因“公摊率计算”而产生房价敲诈行为。同时恳求每个楼盘都设置多种计价模式,使买房人有交易决定权。

  购房成本多少无影响

  计价模式不受约束

  刘俊海

  刘俊海:目前的建筑面积计价中公摊面积价格堪称是一笔糊涂账。当初,土地的容积率越来越高,建筑打算越来越严格,按照建筑面积打算的房价上涨幅度明显低于按照套内面积计算的房价上涨幅度。这样从名义上可能获得房价平稳的成果。

  刘俊海:将含公摊面积在内的建筑面积计价规则,改为统一按套内面积进行交易,也算是一种求实的纠偏。最关键的一点是让房屋交易变得更透明,让购房者不必再在建筑面积、套内面积、公摊面积等多个指标上与开发商“斗智斗勇”。

  中国公民大学法学院传授

  孟宪生:依照我国相关法律政谋划定,商品房销售应当明码标价,实行每套房都有清楚详细的价格标识制度,按照建筑面积或者套内建造面积计价的,还应该标示修筑面积单价或者套内修建面积单价。按套内面积计价也只是转换了一种计价方式。而原来的公摊面积,也是开发商支出的本钱,已经客观存在,在屋宇交易时,如果按套内面积计价,这些公摊面积成本也会摊入套内面积计价中,成为房价的一局部。因此按套内面积计价不会影响房屋价钱。

  那么,以套内面积计价到底会给购房者带来什么样的影响?按套内面积计价是否等同于取消公摊呢?会对我国的房价发生主要影响吗?该如何从法律的角度看待住建部此次出台的名目规范?按套内面积计价政策该如何落地生根?